집을 계약하기 전에 꼭 확인하라는 서류, 바로 등기사항전부증명서(등기부등본) 입니다.
문제는…
처음 보면 정말 외계어 같죠.
표제부? 갑구? 을구? 가처분? 근저당?
오늘은 이걸 사람 말로 풀어드립니다.
📝 등기사항전부증명서란?
🪪 집의 신분증
이 집이
✔ 어디에 있는지
✔ 주인이 누구인지
✔ 빚이 있는지를
공식적으로 보여주는 국가 문서입니다.
📍 등기부는 3구역으로 나뉩니다
| 표제부 | 집의 기본 정보 |
| 갑구 | 주인 정보 + 소유권 문제 |
| 을구 | 빚과 돈 문제 |
📑 표제부 뜻 (집의 기본 정보) = 집의 주민등록증
여기에는 이런 정보가 나옵니다.
✔ 주소
✔ 건물 구조 (철근콘크리트 등)
✔ 면적
✔ 대지권
🔎 대지권이란? 어려운 말이지만 뜻은 간단합니다.
아파트를 사면 건물만 사는 게 아니라 그 건물이 서 있는
땅의 지분도 함께 산다
그 땅 지분을 대지권이라고 합니다.
⚠ 대지권이 없다면?
건물만 사고 땅은 못 사는 구조일 수도 있습니다.
→ 반드시 표제부에서 확인해야 합니다.
📑 갑구 뜻 (주인 관련 정보) = 주인 기록부
여기서는 두 가지만 보면 됩니다.
1️⃣ 현재 주인이 누구인가
2️⃣ 위험한 권리가 살아 있는가
🔎 소유권 이전
집이 팔릴 때마다 기록이 남습니다.
맨 아래에 있는 이름이 현재 집주인입니다.
계약할 때 등기상 소유자와 계약자가 같은지
반드시 확인하세요.
✍ 갑구에 나오는 용어 정리
🚨 압류 세금이나 빚을 안 갚아서 국가가 묶어둔 상태
집을 함부로 팔지 못하게 막는 조치입니다.
빨간 줄(말소)이 그어져 있다면
이미 해결된 상태입니다.
🚨 가압류 돈을 못 받을까 봐 미리 묶어두는 것
압류 전 단계라고 보면 됩니다.
🚨 가처분 “이 집 함부로 처분하지 마!” 라고 법원이 임시로 막아둔 상태
이건 좀 더 위험합니다.
소송 중일 가능성이 큽니다.
⚠ 가처분이 살아 있다면 계약은 매우 신중해야 합니다.
🧾 경매개시결정 이 집, 경매 진행 중
이건 말 그대로입니다.
전세 · 매매 계약하면 매우 위험합니다.
✍ 을구 뜻 (돈 문제 구역) = 빚 정보
집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸는지 확인하는 곳입니다.
📑 을구에 나오는 용어 정리
⚠️근저당권 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 것
가장 많이 나오는 단어입니다.
여기서 중요한 건
“채권최고액”
이건 실제 빌린 돈보다 20~30% 높게 설정됩니다.
예: 채권최고액 1억 2천 → 실제 대출금은 약 1억 정도
⚠ 왜 중요할까?
집값이 3억인데 근저당이 2억 8천이면?
경매가 되면 내 보증금을 못 받을 수 있습니다.
⚠️전세권 전세 세입자가 등기까지 해둔 상태
이미 다른 사람이 전세로 권리를 갖고 있다는 뜻입니다.
⚠️주택임차권등기 전 세입자가 보증금을 못 받고 나가면서 설정한 권리
이건 굉장히 중요합니다.
이게 남아 있다면 집주인이 돈을 못 돌려준 이력이 있는 집
전세 계약은 매우 조심해야 합니다.
⭐ 가장 중요한 체크 포인트 정리
계약 전 반드시 확인하세요.
✔ 표제부 주소 = 계약서 주소 동일한가
✔ 대지권 표시 있는가
✔ 갑구 맨 아래 소유자가 계약자와 같은가
✔ 가처분 / 경매 살아있는가
✔ 을구 근저당 금액이 집값 대비 과도하지 않은가
✔ 주택임차권등기 남아있지 않은가
💡초보자라면 이렇게 생각하세요
✔ 권리 많으면 복잡하다
✔ 빨간 줄 안 그어진 건 효력이 살아 있다
✔ 애매하면 계약하지 않는다
등기부는 “싸다고 계약하는 집”을 “피해야 할 집”으로
걸러주는 도구입니다.